Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete Wohnung

Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete Wohnung; Ordnungsgemäße Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  1. a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem – sachverständig beratenen – Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urt. v. 28.04.1999 – XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16 [GuG 2000, S. 54])
  2. b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschl. v. 07.10.2000 – 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).
  3. c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Um-

fang in die Bewertung einbezieht.

  1. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom sachverständig beratenen Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurt. v. 29.02.2012 -VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 [GuG 2012, S. 311]).

BGH, Urt. v. 24.04.2019 -VIII ZR 62/18 –

Kombination von Dauer- und Ferienwohnungen im Sondergebiet zulässig

Gemeinden dürfen Sondergebiete festsetzen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnung in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen.

BVerwG, Urt. v. 18.10.2017-4 C 5/16-

Maßgebliches Verfahren für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer lmmobilie in Boden- und Gebäudewert

1. Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer lmmobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

2. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vom FG zu begründen.

BFH, Beschl. v. 27.11.2017 -IX B 144/16-

 

Wertermittlungsspielraum

  1. Die Berechnung (des Ausgleichsbetrags) ist aus mehreren unabhängigen Gründen zu beanstanden. Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt. Er bezieht sich grundsätzlich auf die Wahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
  2. Anfangswert: Hieran gemessen ist die der Festsetzung des Ausgleichsbetrags zugrunde liegende Ermittlung des Anfangswerts des Grundstücks zu beanstanden, denn der Beklagte (Land Berlin) hat entgegen der Regelung des § 154 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der u.a. wertbestimmenden bauplanungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung nicht auf die Rechtslage vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, sondern auf das Planungsrecht abgestellt, das bei Abschluss der Sanierung galt.
  3. Endwert: Hieran gemessen fehlt es für die ausschließliche Heranziehung der Zielbaummethode zur Ermittlung des Endwerts an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung. Der Beklagte hätte den zum 01.01.2011 bestimmten Bodenrichtwert für eine Ableitung des Endwerts zur Kenntnis nehmen müssen, auch wenn das Datum nach dem hier maßgeblichen Wertermittlungsstichtag, dem 11.07.2010, liegt, denn er war bereits im Zeitpunkt der Berechnung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten bekannt.
  4. Ausgleichsbetrag: Demzufolge war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, sowohl den Anfangs- als auch den Endwert- und mithin die Höhe des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags insgesamt – anhand von Bodenrichtwerten zu bestimmen.

5. Zielbaummethode: Die Begründung zur Heranziehung der Zielbaummethode zur Berechnung des Ausgleichsbetrags ist schließlich im Hinblick darauf unvollständig und nicht hinreichend plausibel, dass der Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt hat, auf welchen Erkenntnissen der Ansatz eines sanierungsbedingt maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25 % beruht. Es drängt sich zudem die Frage auf, ob der im Jahre 2001 ermittelte Wert räumlich und zeitlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar ist.

(Redaktioneller Leitsatz)

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 25.01.2018 -2 B 18/16-

 

Nacherfüllung bei vertragswidriger Herstellung einer 2-fach statt geschuldeter 3-fach Wärmeschutz-Verglasung nicht unverhältnismäßig

  1. Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung -statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung- aufweisen, liegt ein Mangel i.S.v. § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor.
  2. Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist (§ 635 Abs. 3 BGB), sind sämtliche Umstände des Einzelfalles abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind.

OLG Karlsruhe, Beschl. v. 01.02.2018 -9 U 52/17-

Pflichtteilsergänzung bei Zuwendung eines lebenslangen hälftigen Nießbrauchsrechts an nichteheliche Lebensgefährtin

  1. Schenkt der Erblasser seiner nichtehelichen Lebensgefährtin ein lebenslanges hälftiges Nießbrauchsrecht an seinem Grundstück, auflösend bedingt durch die Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft auf andere Weise als durch den Tod, so hindert diese Bedingung den Beginn des Fristlaufs gem. § 2325 Abs. 3 BGB nicht

(Abgrenzung zu BGHZ 125, 395 und BGHZ 98, 226).

  1. Dass bei Schenkungen an den Ehegatten die Ausschlussfrist nicht vor der Auflösung der Ehe beginnt (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB), ist auf nichteheliche Lebensgemeinschaften nicht übertragbar (vergleiche BVerfG, Kammerbeschl. v. 06.04.1990 -1 BvR 171/90, Rn. 6).

LG Kiel, Urt. v. 01.02.2018 -12 O 82/17-

Begriff des Unlandes i.S.v. § 45 BewG

Einordnung von nur unwirtschaftlich zu bewirtschaftenden Flächen als Unland

  1. Zum Unland i.S.d. § 45 BewG gehören Flächen, die aufgrund ihrer natürlichen Gegebenheiten nicht bewirtschaftet werden können, also nicht kulturfähig sind.
  2. Der Umstand, dass die Bewirtschaftung einer Fläche unwirtschaftlich ist und die Kosten den Ertrag übersteigen, reicht nicht aus, um die Fläche als Unland einzuordnen.

BFH, Urt. v. 24.01.2018 -II R 59/15-

Anfechtung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses  Begriff der ››Loggia«

Eine Loggia i.S.v. § 20 Abs. 4 BauNVO ist ein in den Baukörper einspringender, nach einer oder mehreren Seiten offener Freisitz.

VGH München, Beschl. v. 20.10.2017 -1 ZB 15.1513-

Notleitungen dürfen auch durch Gebäude durchgeführt werden

Das Notleitungsrecht kann auch dazu berechtigen, Leitungen durch ein Gebäude zu führen; eine Einschränkung ergibt sich nur aus dem Gebot, die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung zu wählen.

BGH, Urt. v. 26.01.2018 -V ZR 47/17-

Ohne Energieeinspareffekt keine Mieterhöhung durchsetzbar

Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung rechtfertigen keine Mieterhöhung nach

  • 559 Abs. 1 BGB, wenn zugleich Maßnahmen ausgeführt werden, welche die Energieeinsparung wieder aufheben. Dies ist etwa dann der Fall, wenn zwar der Fußboden des Dachraums gedämmt wird, aber zugleich das ringsum abgeschlossene Dach in eine Kaltdachkonstruktion umgewandelt wird.

AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 11.01.2018 -202 C 374/17-