Indexmieten in Zeiten von hoher Inflation

Dank derhohen Inflationsrate wird das Thema Indexmieten aktuell heiß diskutiert. Solange die Verbraucherpreisenur geringfügig stiegen, blieben die Mieterhöhungen moderat. Doch was passiert, wenn die Miete auf einmal den Rahmen der Mietpreisbremse übersteigt?

Ganz klar, Index-Mietverträge haben Vor- und Nachteile. Darin sind sich Mieter- und Immobilienbesitzervereine einig.
Solange die Verbraucherpreise nur geringfügig steigen, bleiben die Mieterhöhungen moderat. Augenblicklich überwiegen für Mieter:innen allerdings die Nachteile, denn durch die hohe Inflation stieg laut Statistischem Bundesamt der Preisindex für die Lebenshaltung von Privathaushalten mi Jahresdurchschnitt 2022 um 7,9 Prozent gegenüber 2021.
Folglich resultieren daraus kräftige Mieterhöhungen für Mieter:innen mit Index- Mietverträgen. Einigen wird erst jetzt bewusst, dass sie eine Indexklausel unterschrieben haben. Denn Wohnungsknappheit verleitet oft dazu, beim Abschluss eines Mietvertrages vorrangig Informationen über die Wohnung selbst, deren Ausstattung und über die Höhe der Miete inden Vordergrund zu rücken. Die restlichen Klauseln des Mietvertrages werden häufig nicht oder nicht allzu gründlich beachtet.

Ungebremste Indexmiete?

Vor dem Amtsgericht Mitte beauftragtenMieter:innen eine Vertrauensperson mit der Klage gegen ihre Vermieterin. Sie vermuteten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Daher wollten sie auf diesem Weg ihre Auskunfts- sowie Rückzahlungsansprüche der Miete geltend machen.

Das Amtsgericht Mitte stellte allerdings klar, dass auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam sei. Da die Miete beim Einzug der Mieter:innen im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen habe, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.

§557a Abs. 4BGB sehe ausdrücklich vor, dass die von der Klägerpartei herangezogenen §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden seien.

(AG Mitte, Urteil vom .2 November 2022 -123 C 77/22)

Einkommensteuer; Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Immobilienobjekt  für Zwecke der AfA

  1. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen.

Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.

  1. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden sowie des Gebäudeanteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.
  2. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.

BFH, Urt. v. 20.09.2022  -IX R 12/21 –

 

Immobiliengutachter sollten dieses Urteil bei der Immobilienbewertung unbedingt beachten.

Bewertung; Grundstückswertermittlung bei Existenz eines zeitnahen Kaufpreises

1. Bei der Bewertung eines Grundstücks für Zwecke der Schenkungsteuer sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen.

 

2. Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise vor, kann sich der Vergleichspreis nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück ergeben.

 

BFH, Urt. v. 24.08.2022  -II R 14/20 –

 

 

Immobiliengutachter sollten dieses Urteil bei der Immobilienbewertung unbedingt beachten.

Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt erst ab Rückgabe der Mietsache

  • 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist.

BGH, Urt. v. 31.08.2022   -VIII ZR 132/20-

Dieses Urteil sollten Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung beachten.

Arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung beim Verkauf

Der Verkäufer einer Immobilie nimmt das Vorliegen eines Mangels bei Vertragsschluss billigend in Kauf und handelt damit arglistig, wenn er einen Mangel des Objekts (Schädlingsbefall an einer Holztreppe und Dachstuhl) erkennt, als handwerklicher Laie selbst Nachbesserungsarbeiten zur Beseitigung des Mangels durchführt, und beim Verkauf ohne vorherige Erfolgskontrolle bezüglich der Nachbesserungsarbeiten weder über den Mangel noch über die Nachbesserungsarbeiten aufklärt.

LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 16.03.2022 -12 O 5997/20 –

Dieses Urteil sollten Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung beachten.

Optisch bedrängende Wirkung einer Windenergieanlage

Wer im Außenbereich oder an der Grenze zum Außenbereich wohnt, muss zwar grundsätzlich mit der Errichtung von in diesem Bereich nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB privilegierten Windenergieanlagen und ihren (optischen) Auswirkungen rechnen, nicht aber damit, dass die zulässigerweise ausgeübte Wohnnutzung unzumutbaren Beeinträchtigungen ausgesetzt wird. Hieran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Nutzung der Windenergie als eine Form treibhausgasneutraler Energiegewinnung (auch) im besonderen öffentlichen Interesse liegt (etwa § 63 BImSchG). Ein absoluter Vorrang kommt der Errichtung und dem Betrieb von Windenergieanlagen gegenüber dem Gebot der Rücksichtnahme – das hier dem Schutz gesunder Wohnverhältnisse dient – nicht zu.

 

OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 04.05.2022   – 8 D 311/21.AK –

 

Dieses Urteil sollten Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung beachten.

Wohnwert bei durch Mieter vorgenommenen baulich-dekorativen Verbesserungen

Als Teilaspekt der Beschaffenheit einer Wohnung ist deren allgemeiner baulich-dekorativer Zustand bei der Bestimmung des Wohnwertes zu berücksichtigen. Außer Betracht zu bleiben haben dabei solche baulich-dekorativen Verbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen

hat, weil diese billigerweise nicht zur Rechtfertigung eines höheren Mietwertes herangezogen werden können.

Es handelt sich trotz bestehender Überschneidungen mit der Frage des Vorhandenseins grundlegender Ausstattungsmerkmale nach dem Mietenspiegel (Spüle, WC, Herd etc.)

um einen eigenständig zu berücksichtigenden Aspekt, welcher die Beschaffenheit der Wohnung im Allgemeinen, insbesondere bei deren Übergabe, betrifft.

(Redaktioneller Leitsatz)

AG Hamburg, Urt. v. 24.02.2022   – 48 C 240/20 –

Dieses Urteil sollten Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung beachten.

Vornahme einer Bauteilöffnung

Vornahme einer Bauteilöffnung als Anweisung an den gerichtlich bestellten Sachverständigen; Tragen der Beweislast eines Versicherten für die behauptete Zerstörung des versicherten Gebäudes durch Hochwasser

Zur Frage der Anweisung an den gerichtlich bestellten Sachverständigen, eine Bauteilöffnung vorzunehmen.

BGH, Urt. v. 23.09.2020 -IV ZR 88/19 –

Verweigerungsrecht des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises

Verweigerungsrecht des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises bei geringfügigem Mangel der Kaufsache

Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käfer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gem. § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt (Bestätigung von Senat, Urt. v. 14.02.2020
-V ZR 11/18, BGHZ 225, 1 Rn. 53).

BGH, Urt. v. 19.11.2021 -V ZR 104/20-

 

Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens

Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens durch Vergleich mit gemeinüblicher Bewirtschaftung nach natürlicher Ersatzfähigkeit

1. Die Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens richtet sich nach der gemeinüblichen Bewirtschaftung, die der natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.

2. Gemeinüblich ist die in der jeweiligen Gegend für die durch dieselbe Ertragsfähigkeit charakterisierten Flächen allgemein übliche Nutzung, sofern diese Nutzung der natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.

3. Die Gemeinüblichkeit kann durch externe Faktoren mitbestimmt werden.

4. Die aktuelle und konkrete Nutzung desjeweiligen Flurstücks ist unerheblich.

BFH, Urt. v. 01.09.2021 -II R 7/19-