Klage auf Zustimmung zur Erhöhung einer Miete unter Bezugnahme auf den

Dresdner Mietspiegel 2015; Ermittlung der Einzelvergleichsmiete

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels – hier Dresdner Mietspiegel 2015.

BGH, Urt. v. 13.02.2019 -VIII ZR 245/17-

 

  1. a) Die Beschwerde des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (im Anschluss an Senat, Beschl. v. 25.01.2018 -V ZR 135/17, WuM 2018, 181 Rn. 3).
  2. b) Die Beschwerde des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, bemisst sich nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt.

BGH, Beschl. v. 06.12.2018 -V ZR 338/17-

Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages; Rückabwicklung eines Kaufvertrages aufgrund sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises

Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie.

BGH, Beschl. v. 08.01.2019 -XI ZR 535/17-

Es begründet die Besorgnis der Befangenheit eines Bausachverständigen, wenn er trotz einer Aufforderung durch das Gericht in keiner Weise auf die Ausführungen der klagenden Partei und eine von ihr vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme eingeht, sondern ausführlich zu nicht gestellten Beweisfragen Stellung nimmt.

OLG Brandenburg, Beschl. v. 07.03.2019 – 12 W 3/ 19 –

Kein Zahlungsanspruch der Erben

Vereinbaren die Vertragsparteien bei einer Grundstücksübertragung ein Wohnrecht des Veräußerers und eine Pflegepflicht der Erwerberin, gibt der Tod des Veräußerers nur wenige Wochen nach Vertragsschluss für sich genommen weder Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung noch für eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne eines Zahlungsanspruchs der Erben des Veräußerers als Ausgleich für das infolge des Todes gegenstandslos gewordene Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung.

OLG Frankfurt, Besch. v. 06.05.2019 – 8 W 13/19 –

Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Erkennbarkeit von Feuchtigkeitsschäden

  1. Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden muss ein Veräußerer nur dann hinweisen, wenn er zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Die Ausführung einer Mängelbeseitigung in Eigenleistung rechtfertigt eine Hinweispflicht jedenfalls dann nicht, wenn nachfolgend eine Erfolgskontrolle durchgeführt wurde und der Veräußerer deshalb von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte.
  2. Die Erkennbarkeit von Feuchtigkeitsschäden ist ein individueller Prozess, der von vielfältigen Faktoren (z.B. Vorerfahrungen und Fachkenntnisse, Aufmerksamkeit, visuelle Wahrnehmungsfähigkeit, Häufigkeit der Benutzung der betroffenen Räume etc.) abhängig ist. Er unterliegt der tatrichterlichen Feststellung und nicht der eines Gerichtssachverständigen.
  3. Soll ein Zeuge über eine bei einer anderen Person eingetretene innere Tatsache (hier: Erkennen des Fehlschlagens einer Sanierung und bewusstes Verbergen von Feuchtigkeitsmängeln) Angaben machen, so ist ein solcher Beweisantritt nur beachtlich, wenn auch Anknüpfungstatsachen genannt werden, aufgrund welcher Umstände die Beweisperson von der bei der anderen Person vorliegenden inneren Tatsache Kenntnis erlangt haben soll (vgl. BGH, [Urt. v. 04.05.1983 -VIII ZR 94/82]).
  4. Ein übergangener Feststellungsantrag kann im Berufungsrechtszug lediglich im Wege einer Klageerweiterung geltend gemacht werden. Ein Rechtsmittel kann nicht auf Ergänzung des Urteils gerichtet sein, denn die Beschwer liegt in der getroffenen und nicht in der unterlassenen Entscheidung.

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 04.12.2018 – 24 U 216/17-

Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete Wohnung; Ordnungsgemäße Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  1. a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem – sachverständig beratenen – Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urt. v. 28.04.1999 – XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16 [GuG 2000, S. 54])
  2. b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschl. v. 07.10.2000 – 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).
  3. c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Um-

fang in die Bewertung einbezieht.

  1. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom sachverständig beratenen Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurt. v. 29.02.2012 -VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 [GuG 2012, S. 311]).

BGH, Urt. v. 24.04.2019 -VIII ZR 62/18 –

Gemeinden dürfen Sondergebiete festsetzen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnung in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen.

BVerwG, Urt. v. 18.10.2017-4 C 5/16-

1. Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer lmmobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

2. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vom FG zu begründen.

BFH, Beschl. v. 27.11.2017 -IX B 144/16-

 

  1. Die Berechnung (des Ausgleichsbetrags) ist aus mehreren unabhängigen Gründen zu beanstanden. Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt. Er bezieht sich grundsätzlich auf die Wahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
  2. Anfangswert: Hieran gemessen ist die der Festsetzung des Ausgleichsbetrags zugrunde liegende Ermittlung des Anfangswerts des Grundstücks zu beanstanden, denn der Beklagte (Land Berlin) hat entgegen der Regelung des § 154 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der u.a. wertbestimmenden bauplanungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung nicht auf die Rechtslage vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, sondern auf das Planungsrecht abgestellt, das bei Abschluss der Sanierung galt.
  3. Endwert: Hieran gemessen fehlt es für die ausschließliche Heranziehung der Zielbaummethode zur Ermittlung des Endwerts an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung. Der Beklagte hätte den zum 01.01.2011 bestimmten Bodenrichtwert für eine Ableitung des Endwerts zur Kenntnis nehmen müssen, auch wenn das Datum nach dem hier maßgeblichen Wertermittlungsstichtag, dem 11.07.2010, liegt, denn er war bereits im Zeitpunkt der Berechnung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten bekannt.
  4. Ausgleichsbetrag: Demzufolge war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, sowohl den Anfangs- als auch den Endwert- und mithin die Höhe des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags insgesamt – anhand von Bodenrichtwerten zu bestimmen.

5. Zielbaummethode: Die Begründung zur Heranziehung der Zielbaummethode zur Berechnung des Ausgleichsbetrags ist schließlich im Hinblick darauf unvollständig und nicht hinreichend plausibel, dass der Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt hat, auf welchen Erkenntnissen der Ansatz eines sanierungsbedingt maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25 % beruht. Es drängt sich zudem die Frage auf, ob der im Jahre 2001 ermittelte Wert räumlich und zeitlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar ist.

(Redaktioneller Leitsatz)

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 25.01.2018 -2 B 18/16-